翻新融资投资者的借贷选择

物业翻新贷款是一种短期融资形式，通常由投资者和房东用来翻新、改造或建造住宅物业或商业场所。贷款通常是为了增加房产的价值，直到它在公开市场上出售或通过抵押贷款再融资。

任何人都可以翻新房产并申请翻新贷款，但可用的融资类型取决于资金的用途以及正在进行的翻新的类型和水平。

翻新融资的类型

翻新融资有许多不同的形式，但最受欢迎的房地产开发融资类型之一是翻新融资临时贷款。

过渡性贷款是一种短期房地产融资，允许投资者快速筹集资金，使房产达到可销售标准或购买在拍卖中被视为不可抵押的房产。

与传统的长期抵押贷款不同，临时贷款的最长期限为 6 至 24 个月。它们旨在成为“弥合”差距的短期解决方案，直到找到更长期的融资解决方案。

更大、更广泛的房地产开发，如地面建造或大规模开发和改造，属于开发融资的范围。发展融资涵盖范围广泛的融资，包括过桥贷款、抵押贷款和夹层融资，后者是贷款和股权的结合。

这些项目通常需要大得多的贷款额度，通常可达数百万英镑。它们的期限也往往更长，最长可达 36 个月，资金通过随着工程进展分阶段签署的建筑贷款提款协议逐步释放。

任何申请翻新贷款的人都应向贷方提供“退出”策略，解释贷款将如何在期限结束时偿还。这通常发生在投资者或房地产开发商转按传统 BTL 抵押贷款或通过出售房产偿还贷款时。

轻型翻新贷款

翻新融资可用于所有类型的财产翻新，通常被归类为“轻型”或“重型”。轻度翻新往往是指较小的翻新或更新，例如油漆和装饰、新地板或安装新浴室或厨房。

他们经常被买房出租的房东或投资者在需要快速行动的情况下使用，因为他们发现了一个极好的投资机会，并且因为他们面临紧迫的期限而需要资金来购买房产。

它们还可用于翻新房产，使其对潜在买家或未来租户更具吸引力。这可能包括使用资金提高房产的能源效率，以满足即将到来的能源性能证书规定，或者如果只需要照明工程，则将房产转换为 HMO。

通常情况下，轻型翻新贷款的融资额度低于全面翻新贷款，因为翻新范围较小，不需要规划许可或建筑法规检查。在大多数情况下，财产的预期用途也将保持不变。

大额翻新贷款

重型翻新贷款或开发融资通常由经验丰富的房地产开发商提供，通常用于重大的结构变化，例如建造、转换或对房产或建筑物进行大规模翻新。

这可能包括地面开发、增加房产占地面积的大规模翻新，例如扩建、地下室挖掘或阁楼改造，或将房产的用途从商业场所改为住宅。

在大多数情况下，大规模翻新通常需要获得规划许可或建筑法规检查，费用将超过房产价值的 15%。融资通常分为两部分，第一部分资金用于购买开发场地，第二阶段贷款用于支付工程成本。

通常，贷方还需要一些财产翻新经验的证明。在发放资金之前，他们还需要检查与项目相关的工程清单、时间表和成本核算。

这些项目的最高总开发价值通常在 70% 左右，贷款价值是根据物业完工时的估计价值计算的。开发工作本身的借款通常占开发成本总值的 85% 到 90%，一些贷方还将为所需工作提供 100% 的资金。

在拍卖会上购买

在拍卖中购买房产时也可以使用翻新融资过渡性贷款，因为完成的周转时间通常比平均房产购买时间短得多。

成功的拍卖竞标者需要在拍卖当天支付初始定金，通常为购买价格的 10% 左右，约定价格的剩余部分需要在拍卖后的 14 至 28 天内支付。

由于在如此短的时间内安排定期抵押贷款几乎是不可能的，因此许多中标者会选择拍卖融资过渡性贷款，因为资金可以在几天内到位，轻松让他们在购买截止日期前完成。

在拍卖中购买时，拍卖融资过渡性贷款也是一个不错的选择，因为这些房产通常在维修状况不佳或没有浴室或厨房的情况下出售。

这些问题可能意味着普通抵押贷款人根本不愿意以房产为抵押贷款，无论任何购买期限如何。这不是拍卖融资过渡性贷款的问题，因为贷方通常愿意为需要一定程度翻新的房产提供资金。

翻新贷款的成本

由于翻新融资贷款的短期性质，利率通常高于标准抵押贷款。这意味着如果贷款长期持有或项目面临挑战或陷入困境，成本会迅速上升。

因此，借款人必须确保他们有一个明确的退出策略，使他们能够在成本上升之前进行再融资或退出贷款。利率也将取决于借款人是否计划在翻新后持有房产，或者在工作完成后出售。

翻新融资的贷款标准因贷方而异，但在大多数情况下，借款人必须拥有不能作为其主要居所的房产的产权。贷款须经过全面估价，所有抵押贷款还款必须是最新的。还必须提供成本核算、定价和完整的退出策略。

获得翻新资金

翻新融资是抵押贷款市场中一个极其复杂的领域。没有两个项目是相同的，因此，您不太可能在大街上看到可用的产品。

这并不意味着借款人在需要时无法获得翻新融资贷款，但这确实意味着他们需要确保在寻找贷款时寻找处理此类融资的专业贷方。

在某些情况下，借款人可以直接从贷方获得轻型翻新过渡贷款，但鉴于大多数情况的个体性和复杂性，尤其是大型开发项目，许多贷方只会通过抵押贷款经纪人提供他们的产品。

他们还将始终要求提供拟议项目的详细计划，证明项目可以完成，并证明可以在达成任何协议之前偿还贷款。

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