关于小型房地产开发的10个最常见问题

作为房地产开发培训公司propertyCEO的联合创始人，以下是我最常被问到的10个问题，以及我能为您提供的最佳建议：

1.“小规模”有多小?

没有正式的定义，但通常您会关注 5 到 20 个单元的项目，例如，在 18 到 24 个月内产生 10 万英镑到 50 万英镑利润的公寓或公寓。这是一个真正的甜蜜点，因为这些项目更有利可图，并且在许多方面比自建或翻转更简单，但它们太小了，对于较大的房屋建筑商来说，它们不会被打扰。这意味着您的竞争减少了——这是一件非常好的事情。

2. 小规模开发到底有多“直截了当”?

与翻转或翻新相比，小型房地产开发项目的预算更大，这意味着您可以聘请经验丰富的项目经理代表您监督工作。这是一个很大的优势，因为在较小的项目中，您总是必须自己监督一切，这既令人生畏又耗时。这个更大的预算还意味着您可以负担得起任命一个主要承包商而不是一个工作建设者，这为您提供了一个更大、更可靠的组织，具有更好的系统和更强大的能力。

3. 小型项目是什么样的?

虽然新建筑可以满足要求，但这并不是最简单的路线，因为您需要先获得规划许可。在我看来，对于新手开发人员来说，更好的途径是进行转换项目。这可以将办公室、商店、银行、餐厅、轻工业建筑等改造成公寓。

政府最近授予了全面的许可开发权，允许我们将这些建筑物(和其他)的用途更改为住宅，而无需获得完整的规划许可。这意味着规划风险较小，而且由于您正在处理现有建筑物，因此这些项目通常比从头开始构建更快。而且您只需环顾当地城镇或城市，即可看到无数商业建筑可以通过允许的开发转变为住宅 - 这确实是当前的巨大机会，其中许多项目相对简单。

4. 没有开发经验的新开发者会处于不利地位吗?

这是一个普遍的误解。现实情况是，新开发人员不会建造或设计任何东西——这一切都将由许多专业人士完成，例如承包商、建筑师和项目经理，他们之间将拥有数十年甚至数百年的开发经验。

开发人员扮演着更多的执行角色。他们的工作是找到一个可行的项目，安排财务，任命一个专业的团队来完成这项工作，并扮演首席执行官或首席执行官的角色。他们将与项目经理定期通话，但他们不会每五分钟到现场监督进度或相互碰撞。

作为开发人员，您需要的核心技能是管理、组织、人员和决策技能。这些是许多人在日常生活、工作和企业中已经使用的技能，这就是为什么发展具有如此广泛的吸引力。

5. 新开发者应该如何招聘专业人士?

一些重要的任命将是显而易见的。您需要一名建筑师负责设计方面的工作，一名承包商负责施工，一名项目经理负责监督整个工作。我还建议聘请计划顾问以确保您将任何计划风险降至最低，并建议聘请健康和安全顾问以确保您满足所有监管要求。然后，您需要的大多数其他专业人员将从这些关键任命中跟进，并提供来自团队的建议。

推荐是获得最优秀人才的关键——您应该始终让您的团队推荐优秀人才，然后通过亲自采访他们来支持约会。还值得一提的是，发展资金可以满足雇用所有这些人的成本——您通常不会自掏腰包为这些成本中的任何一项提供资金。唯一的例外是您的建筑师或规划顾问在您购买该网站之前可能已经完成了一些初步工作，但这通常应该是最少的。

6. 新开发商融资难，资金从哪里来?

房地产开发通常涉及比购买购买出租房产更少的自有资金投资，这让很多人感到惊讶——这也是小规模开发的一大吸引力。

您需要的资金分为两部分：资产融资，用于购买房产或土地;开发融资，支付项目开发至完成的成本，包括所有融资成本和专业费用。专业的商业贷款人通常会借给您高达 70% 的资产融资，这意味着您需要找到大约 30% 的押金才能购买建筑物/土地。

然而，许多贷方很乐意让您从私人投资者那里借入大部分存款，他们通常每年获得 8-10% 的现金回报(对他们来说是一个非常有吸引力的提议)，让您只为存款的一小部分提供资金你自己。同一家商业贷款人将向您提供 100% 的开发资金，以支付所有开发成本。涉及相当多的现金，但大部分来自其他人。

7. 我在哪里可以找到商业贷款人?

访问商业贷方的最佳方式是通过经纪人。房地产开发贷款市场成熟而成熟，该领域有许多贷款人和经纪人。使用经纪人的巨大优势在于，他们会为您四处采购——在他们为您找到贷款人并且您的项目继续推进之前，他们不会获得报酬。这让作为开发人员的您的生活变得更加简单，因为您不必自己梳理市场。另一个重要的投资来源是通过与开发商和私人投资者合作的专业众筹平台。

8. 新开发人员如何确信他们的数字是正确的?

这就是培训的用武之地。获得正确的数字是必不可少的，但有人随时可以帮助您。您将与成本顾问/工料测量师合作，以确保您的成本计算准确，并且您可以获得许多成本和费用的报价。您还将从当地住宅房地产经纪人那里获得有关可实现售价的反馈。好消息是，这不完全取决于你。您的商业贷方会坚持要求您根据单位的售价 (GDV) 以至少 20% 的利润为目标，并且他们将独立处理自己的数字，以确保您的交易在他们同意借给您任何钱之前堆叠。另外，您总是会在您的数字中包含一些意外情况，以允许任何额外费用。

9. 对于第一次关注发展的人来说，培训有多重要?

作为经营培训业务的人，如果我告诉您，如果您想要获得最大的成功机会，培训是必不可少的，您可能不会感到太震惊。但老实说，我认为这不会让任何人感到惊讶。如果您即将开始一项可以在不到几年的时间内为您带来可观的六位数利润的企业，我想大多数人都会接受首先接受培训是不费吹灰之力的。这不仅是要避免陷阱，还要看到别人看不到的机会，并获得体面的培训，这两个条件都符合。

10. 我如何知道小型房地产开发是否适合我?

小型房地产开发指南(可在亚马逊上获得)让人们了解房地产开发是否适合他们，从而准确了解所涉及的内容、可能的情况以及这一切的好与坏。

网站上还提供大量免费培训和材料 。任何一个都应该是一个很好的起点，让您了解该行业并帮助您确定小型房地产开发是否适合您。但是，无论您做什么，请在加入之前进行尽职调查。房地产开发是一种创造财富的神奇方式，但这并不容易，而且您在开始之前就知道陷阱在哪里，从而大大降低了风险。

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