对未来经济和房地产的发展的重点解读

2020年魔幻开局，金融市场跌宕起伏，海外主要经济体集体“放水”。很多人担心央行跟进“大放水”，造成通货膨胀、房价上涨。其实不必惊恐，5月10日，在央行发布的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》里，

对经济、房地产未来发展都有定调。

3月份以来，为对冲疫情影响，美、欧等央行快速降息至零，多国央行纷纷出台大规模资产购买计划，甚至实施无限量化宽松。社会上财富没有增加，可是现金增加了，很多人担心我国也实行大规模量化宽松政策造成通货膨胀。不过报告显示，从基本面看，我国经济运行总体平稳，总供求基本平衡，不存在长期通胀或通缩的基础。

至于老百姓最关心的物价问题，Wind综合机构预测数据显示，4月CPI增速重回“3字头”，达到3.3%，

物价确实降了。

物价企稳后，大家就更加关心房价了，下面站长就展开说说。

央行报告显示出一个悲催的现实——居民财产有负债的家庭中，户均家庭总负债为51.2万元。其中75.9%的居民家庭负债是因为购房，可见房地产占居民财产负债份额非常高。而且房地产还造成贫富差距急剧扩大，早年低价入场的人占据了大量社会资源，在高点进场的一部分人还完每月贷款后资金大多捉襟见肘，造成大部分老百姓越来越不舍得花钱，

实体经济受到很大影响。

这时候如果还有资金大举进场炒房，造成房价出现大幅度波动，会影响到千家万户的生活和众多银行机构的收益，势必会对社会稳定造成巨大影响。根据央行最近调查，城市包括集镇，民众住房拥有率已经达到96%，户均住房资产达到319万元，这些指标在国际上都处在前列，而且拥有二套房的城市住户也超过了40%。

这些指标说明一个什么问题呢?5月9日，在以《全球经济与决策选择》为主题的在线论坛上，国务院参事、住建部前副部长仇保兴表示：“我们的房地产市场，投机性和投资性的比重相当高。

现在市场资金利率中枢呈下行态势，再加上政策支持实体经济的导向，部分企业融资成本降低。今年一季度的信贷投放量很多，再贷款政策使用很多，对中小微企业确实起到了一定的支持作用。但是也存在部分企业经营贷流入了房地产市场，还出现了企业的套利行为。比如前阵子很出名的深圳企业贷款炒房事件。而要降低风险，就得去杆杠，

减少泡沫，

政府对此非常重视。

这次即使经济严重下行，央行依然重点重申“房子是用来住的、不是用来炒”的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，还要求保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

可见高层对房地产稳定非常重视，绝不会再像以前的政策那样一阵风，而是会长期贯彻。央行报告表面看和以前大同小异，但关键是其中并未提及“因城施策”的表述。这是一个很微妙的信号，联想到近期众多城市接连推出取消限购等试探性放松政策，又一个一个地被撤回，可以预想以后各地再运用“因城施策”时会更加慎重，总体政策空间会更加严厉，空子越来越少了。

对于未来经济和房地产的发展，

下面将做重点解读。

央行在货币政策执行报告中明确提及要“处理好稳增长、保就业、调结构、防风险、控通胀的关系”，这应该是央行第一次把“稳增长、保就业、调结构、防风险、控通胀”等五个目标放在一起考虑，这也是继高层提出“六稳”和“六保”之后，央行结合自身特点给出的提法。看来今年稳就业与稳增长成了央行的首要目标。稳就业，首先是帮助企业，未来不排除央行推出更多的货币政策，帮助企业发展。

报告还表示要加强货币政策逆周期调节，把支持实体经济恢复发展放到更加突出的位置，运用总量和结构性政策，

保持流动性合理充裕。

今年以来，我国货币政策传导效率明显提升。相较欧美，我国流动性投放带来更多实体经济融资支持。同时，贷款利率显著下降，信贷结构持续优化，特别是受疫情影响较大的行业、小微企业得到更大力度的信贷支持，货币政策传导机制进一步完善。未来的发展重心还是运用政策支持实体经济，货币政策大概率将继续宽松下去。站长看来，央行未来应该会在先进制造、新兴产业领域加大支持，

毕竟高新技术产业才是竞争的核心竞争力。

房地产方面，报告提出持续深化LPR改革，有序推进存量浮动利率贷款定价基准转换。疏通货币政策传导机制，引导贷款市场利率下行。从国家经济的发展程度来看，我国的总体利率还是较高的。目前欧洲不少国家都已经是负利率了，美国、日本的贷款利率也远低于我国的利率水平。从这个角度上看，我国贷款利率还有一定下降空间。

因为在LPR定价机制下，未来存量房贷利率的变化取决于5年期以上LPR的变化。而5年期LPR趋势则由三方面的因素决定：政策利率/市场利率、房地产金融政策、银行的市场化加点。贷款利率的发展取决于宏观经济发展的总体形势，房地产金融政策要考量地方房地产市场发展情况，银行市场化加点的空间则由银行内部资金成本决定，它们共同影响着LPR的走势。中长期来看，未来随着经济降速、房价滞涨甚至回落、政府逐步规范隐性债务，贷款利率水平大概率会趋于回落，居民买房成本预计将会进一步降低。

这对购房者来说，也算是个长期利好。

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