旧改虽好但同样也是一柄双刃剑

过去二三十年，我国房价几乎是“一路飙涨”而来，这使得房地产堪比是一台巨大的“财富制造机”。而房地产造富的众多途径中，拆迁毫无疑问是创富最快、最多且又最让人艳羡的方式之一。尤其是在寸土寸金的一线城市，很多本地居民仅凭借房屋拆迁就能一夜暴富，更有甚者一夜获得的拆迁补偿款高达亿元之多。深圳的大冲村、白石洲，广州的猎德村、杨箕村，北京的大望京、回龙观等，都是拆迁一夜暴富的典型案例。

棚改拆迁是真正的民生工程，过去10年间，我国累计有数千万破屋烂院的居民“出棚进楼”，居住环境、生活水平均有显著提升。不仅如此，棚改拆迁还使得老旧城区的面貌焕然一新，消化了开发商手中积压多年的新房库存，更带动了经济的快速发展，尤其是三四线城市过去四五年的发展，离不开棚改拆迁的拉动。

棚改拆迁可谓一箭多雕，既改善了民生居住环境，又拉动了经济增长，还促进了商品房库存消化，那么为何从2019年起，国家就开始有意逐渐收缩棚改拆迁的规模了呢?答案很简单，拆迁有正面意义，也有负面影响：其一、拆迁不劳而获思想的滋生蔓延，正在挑战公序良俗，在拆迁暴富面前，知识、学历、艰苦创业等变得一文不值。一句话，拆迁不仅违背了公平造富原则，更拉大了有房族和无房族之间的差距;

其二、虽然很多专家学者都极力否认，但始终无法掩盖“棚改拆迁是拉动过去这一轮很多三四线城市房价快速上涨的事实”。有两个数据值得一提：1、2015年-2019年，全国160多个三四线城市平均房价涨幅超过55%，其中环一线三四线城市，受一线资金、需求外溢的叠加影响，房价甚至涨幅一度高达200%-300%;2、2016-2020年全国棚改累计开工预计超过2300万套，其中三四线城市占比高达3/4，这意味着全国有超过70%以上的棚改专用资金流向了三四线城市，更因为这一轮棚改采用的是“货币化安置”方式，直接创造出了天量的购房需求和资金(拆迁补偿模式由分房改为直接发钱)，成为了助推三四线城市房地产快速发展以及房价飙涨的直接原因。

2021年起，棚改拆迁真要“停止”了吗?我们可以从以下四个方面就行求证：其一、“十三五”期间定下的棚改总任务，实际上在2020年初就已超额完成。事实上，2020年，全国还完成了近3.9万个老旧小区的原地改造;

其二、过去两年，国家多次提到“2020年是棚改的收尾终结之年”，这意味着过去一轮的大规模棚改拆迁将在2020年逐渐开始大幅收缩，事实上从2019年开始，棚改开工量就已经开始“腰斩式下跌”了;

其三、住建部副部长黄艳在2019年底时就表态，在今后的城市改造中，要避免出现“一拆了之”和“大拆大建”。言外之意，从22021年起，大拆大建的棚改将大规模收缩，尤其是国家还明确表示房价有上涨压力、库存严重不足的城市，拆迁必须全面“停止”;

其四、2020年初国家就已经发布了老房子未来改造的新规，未来在老旧小区改造中，将更提倡原地改造。不仅如此，国家消息显示，2025年之前全国17万个老旧小区，总共涉及超过1.2亿居民，都将全部改造完成。

综合以上四点，我们不难得出结论：从2021年起，棚改拆迁可能真的要“停止”了。当然，这里所说的“停止”不是指全国一刀切拆迁全部暂停，而是指过去一年五六百万套那种大规模的棚改拆迁停止，与此同时我们可以肯定的是那些房价上涨有压力、库存严重不足的城市，棚改拆迁也会全面叫停。至于那些有棚改拆迁需求的老旧小区，未来还会继续推行棚改拆迁政策，只是申报条件和每年的棚改拆迁规模将会大幅度缩水，过去每年棚改开工总量最高达到600万套，2021年起，棚改开工总量可能不足百万套，有些省市棚改拆迁开工总量将会大幅减少。

拆迁逐渐停止，旧改正式接棒登场，2021年起，老房子全按“新规”办，这意味着新规下，20年的老房子又“吃香”了

对于很多人提出的“拆迁停止，未来老房子该如何处置”的疑虑，国家也一锤定音给出了明确说法：2020年初发布的“旧改”新规明确，从2021年起，老房子全按“新规”办——将对全国17万个2000年底以前建成的城镇老旧小区进行基础类、完善类和提升类三类系统性改造。这项工作要在2025年之前全部完成。值得一提的是，截止到2020年底，全国已经基本完成了对3.9万个城镇老旧小区，支持加装电梯，发展用餐、发展保洁等的多样社区服务改造工作。

住建部副部长黄艳过去两年多多次在回答记者采访时明确道，城镇老旧小区改造涉及面广，是一项系统工程，这项工作做好将惠及至少1亿居民。此外，黄艳还分别介绍了三类改造的主要类别，基础类涉及居民基本居住条件和居住安全、日常生活保障的基本设施;完善类是指满足居民改善型生活需求和生活便利需要的改造内容，比如加装电梯;提升类主要是指养老、托育等城市公共服务的供给。

旧改新规下，未来20年的老房子经历一轮彻彻底底地改造之后，将会发生哪些巨大变化?“吃香”从何而来?首先、基础类改造会对老旧小区的结构加固、外观焕新、整个小区的环境也很大幅提升。为什么这么说?因为基础类改造主要是对老旧小区基础设施的改造，说白了就是房子本身硬件的一次升级换新，虽然不能和拆掉重建相比，但是改造后肯定会有所加分;

其次、按照旧改内容，未来但凡符合条件的4层以上的20年的老房子都要加装电梯，这可以说是对20年老房子整体价值的一次拉升。这点很好解释，一方面老旧小区的住户多为老人，加装电梯可以方便居民的上下楼出行;另一方面老房子加装电梯本身就对房屋的市场价值大有裨益，尤其是高楼层在加装电梯之后，缺点全变成了优点。根据以往老旧小区加装电梯后的交易行情来看，20年的老房子加装电梯后，房屋的市场价值整体溢价达到了10%-20%。

再者、旧改工程实际上让很多20年的老旧小区引入了很多新鲜概念和配套，比如引进物业服务，开展助老、托育等公共服务，配建停车场、菜市场、健康中心等，这些无疑对于老房子都是加分项。尤其是物业管理单位的引进，堪称是给20年的老房子插上了一双翅膀——如果物业足够好，两三年内就可以让该小区脱胎换骨，其市场价值也会跟着水涨船高。

所以综合来说，新规下，从2021年起，20年的老房子可能又“吃香”了。不仅会带来价值环境的整体提升，其市场价值也会有明显的升值，特别是那些本身基础条件比较好的小区，未来在经过一番全面系统的改造之后，可能会更招致城市刚需购房者的青睐，再进一步说，这些老房子还将可能迎来“二次升值”。

不过，旧改虽好，但同样也是一柄双刃剑，有人笑的同时两类人也会跟着遭殃。第一类就是专业“博拆迁”的炒房投资客。这没什么好解释的，这类人以房屋拆迁获得巨额补偿款为生，拆迁停止，他们的算盘就打不响了。虽然旧改也会助益老旧小区“二次升值”，但和“博拆迁”获得的巨额补偿款相较而言，旧改可能让这些专业投资客得不偿失;

第二类就是翘首以盼拆迁换房的刚改。这类人现实生活中有很多，他们自身的经济条件不允许他们再购买新房，但同时他们又不甘心低价卖掉老房子。受过去“拆迁暴富”思想影响，这类人也极其渴望老房子拆迁，不仅可以轻松换房，还能够获得额外的现金补偿。国家明确未来“旧改接替棚改”，这等于直接浇灭了这些人最后的希望。未来继续等老房子升值，还是抓紧卖掉老房子变现换新房，这些人更纠结了。但不管怎么算，旧改所能够带来的经济效益都远远比不上棚改拆迁，据此而言，最后遭殃的还是他们自己。

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